房地产投资分析（第2版）

内容简介

目录

第1章 绪论 1

学习目标 1

导言 1

1.1 基础概念 1

1.1.1 投资概述 1

1.1.2 投资价值 2

1.1.3 市场价值 3

1.1.4 投资价值与市场价值的关係 4

1.1.5 交易价格 4

1.2 房地产投资概述 6

1.2.1 房地产投资的内涵 6

1.2.2 房地产投资的分类 9

1.2.3 房地产投资的作用 10

1.2.4 房地产投资的影响因素 12

1.3 房地产投资分析概述 13

1.3.1 房地产投资分析的任务 14

1.3.2 房地产投资分析的内容 15

1.3.3 房地产投资分析的方法 16

综合练习 17

推荐阅读 17

第2章 房地产投资分析基本原理 18

学习目标 18

导言 18

2.1 投资三要素原理 18

2.1.1 收益 18

2.1.2 成本 19

2.1.3 预期 19

2.2 土地报酬递减规律 20

2.2.1 报酬与土地报酬 20

2.2.2 土地报酬递减规律及发展 21

2.2.3 土地报酬变化的基本原理 23

2.2.4 土地报酬递减规律对土地集约经营的制约作用 27

2.3 资金时间价值原理 29

2.3.1 资金时间价值的概述 29

2.3.2 利息与利率 31

2.3.3 名义利率与实际利率 32

2.3.4 现金流量图 33

2.3.5 资金等值 34

2.4 房地产市场四象限理论 36

2.4.1 房地产资产市场与消费市场 36

2.4.2房地产市场四象限划分及其内在联繫 38

2.4.3外在因素对四象限模型均衡状态的影响 41

2.5资产定价模型 44

2.5.1资产定价模型简介 44

2.5.2资产定价模型的假设条件 45

2.5.3资产定价模型的优缺点 46

2.5.4资产定价模型的套用 46

综合练习 47

推荐阅读 48

第3章房地产市场分析 49

学习目标 49

导言 49

3.1房地产市场概述 49

3.1.1房地产市场的特徵 49

3.1.2房地产市场的功能 51

3.1.3房地产市场的结构 52

3.1.4房地产市场的分类 53

3.1.5房地产市场供求的影响因素 53

3.2房地产市场分析概述 56

3.2.1房地产市场分析的必要性 56

3.2.2房地产市场分析的限制 57

3.2.3房地产市场分析的程式 58

3.2.4房地产市场分析的内容 58

3.3房地产市场调查 59

3.3.1房地产市场调查的内容 59

3.3.2房地产市场调查的方法 63

3.3.3房地产市场调查的程式 65

专栏3-1美国行销协会市场调查报告标準大纲 67

3.4房地产市场预测 67

3.4.1房地产市场预测的种类 67

3.4.2房地产市场预测的方法 68

3.4.3房地产市场预测的程式 73

3.5房地产市场分析案例 75

综合练习 85

推荐阅读 85

第4章区位条件分析 86

学习目标 86

导言 86

4.1区位与房地产价值 86

4.1.1区位 86

4.1.2城市功能分区 88

4.1.3区位与房地产价值的关係 90

4.2区位条件分析概述 91

4.2.1区位分析的内容 91

4.2.2区位的影响因素 93

4.3不同类型房地产区位分析 94

4.3.1住宅项目区位分析 94

4.3.2商业项目区位分析 95

4.3.3写字楼项目区位分析 97

4.3.4工业项目区位分析 98

4.4房地产区位分析案例 98

综合练习 113

推荐阅读 114

第5章基础数据估算 115

学习目标 115

导言 115

5.1房地产投资与成本费用估算 115

5.1.1房地产投资与成本费用的概念和构成 115

5.1.2房地产投资与成本费用估算的要求和依据 118

5.1.3房地产投资与成本费用估算的方法 119

5.1.4房地产投资与成本费用的具体估算 120

5.2融资与资金成本分析 124

5.2.1融资分析 124

5.2.2资金成本概述 128

5.2.3融资方案最佳化标準 133

5.3收入与税金估算 136

5.3.1收入概述 136

5.3.2收入估算 136

5.3.3税金估算 141

5.4基础数据估算案例 145

5.4.1成本收入测算 145

5.4.2成本测算 145

综合练习 183

推荐阅读 183

第6章财务分析 184

学习目标 184

导言 184

6.1财务分析概述 184

6.1.1财务分析的含义 184

6.1.2财务分析的作用 185

6.1.3财务分析的步骤 186

6.2财务基本报表 187

6.2.1现金流量表 187

6.2.2资金来源与运用表 191

6.2.3利润表 193

6.2.4资产负债表 197

6.3静态财务分析 200

6.3.1利润率 200

6.3.2投资利税率 202

6.3.3静态投资回收期 202

6.3.4借款偿还期 204

6.3.5财务比率 205

6.3.6还本付息比率 206

6.4动态财务分析 207

6.4.1财务净现值 207

6.4.2财务内部收益率 209

6.4.3动态投资回收期 212

6.5财务分析案例 214

6.5.1财务分析报告逻辑 214

6.5.2财务分析背景研究 215

6.5.3项目实施进度计画安排 217

6.5.4项目投资估算和资金筹措计画安排 219

6.5.5建设项目财务分析 225

6.5.6建设项目不确定性分析 231

综合练习 233

推荐阅读 233

第7章不确定性分析 234

学习目标 234

导言 234

7.1不确定性分析概述 234

7.1.1不确定性与不确定性分析的含义 234

7.1.2房地产投资的主要不确定性因素 235

7.1.3不确定性分析的方法与作用 239

7.2盈亏平衡分析 240

7.2.1盈亏平衡分析概述 240

7.2.2线性盈亏平衡分析 242

7.2.3非线性盈亏平衡分析 245

7.3敏感性分析 247

7.3.1敏感性分析概述 247

7.3.2单变数敏感性分析 249

7.3.3多变数敏感性分析 250

7.3.4敏感性分析的优缺点 252

7.3.5敏感性分析案例 252

7.4机率分析 256

7.4.1机率分析的含义 256

7.4.2机率分布 257

7.4.3期望值 259

7.4.4离散度 259

7.4.5变异係数 260

7.4.6置信区间与置信机率 261

7.4.7机率分析步骤 262

综合练习 265

推荐阅读 265

第8章风险分析 267

学习目标 267

导言 267

8.1风险分析概述 267

8.1.1风险 267

8.1.2房地产投资风险 272

8.1.3房地产投资风险分析 278

8.2风险识别 279

8.2.1风险识别的含义与方法 279

8.2.2头脑风暴法 279

8.2.3德尔菲法 280

8.2.4幕景分析法 282

8.2.5故障树分析法 282

8.2.6筛选监测诊断技术法 284

8.3风险估计与评价 285

8.3.1风险估计与评价概述 285

8.3.2蒙特卡洛模拟法 285

8.3.3层次分析法 287

8.4房地产投资组合风险 289

8.4.1房地产投资组合的定义 289

8.4.2房地产投资组合的选择模型 290

8.4.3房地产投资组合的风险分析 291

8.4.4房地产投资组合的风险与回报 293

8.5房地产投资风险管理 298

8.5.1风险管理概述 298

8.5.2风险预控 299

8.5.3风险迴避 299

8.5.4风险转移 299

8.5.5风险组合 300

8.5.6风险自留 301

综合练习 301

推荐阅读 302

第9章社会影响分析 303

学习目标 303

导言 303

9.1社会影响分析概述 303

9.1.1房地产投资社会影响分析的含义及特徵 303

9.1.2房地产投资社会影响分析的作用与範围 305

9.1.3房地产投资社会影响分析的内容 307

9.1.4房地产投资社会影响分析的步骤 308

9.1.5房地产投资社会影响分析的方法 310

9.2社会信息调查 314

9.2.1房地产投资社会影响分析所需的社会信息 314

9.2.2社会信息的调查步骤 315

9.2.3社会信息的调查方法 315

9.3利益相关者分析 320

9.3.1利益相关者分析的含义 320

9.3.2利益相关者分析的步骤 320

9.4社会影响分析案例 321

9.4.1待开发宗地现状 322

9.4.2社会影响分析 322

9.4.3互适性分析 323

9.4.4社会风险及对策分析 324

9.4.5社会影响分析结论 325

综合练习 325

推荐阅读 326

第10章投资决策 327

学习目标 327

导言 327

10.1投资决策概述 327

10.1.1房地产投资决策的含义 327

10.1.2房地产投资决策的类型 328

10.1.3房地产投资决策的要求 330

10.1.4房地产投资决策的程式 331

10.1.5房地产投资决策的方法 332

10.2方案比选概述 333

10.2.1房地产投资方案比选的含义 333

10.2.2房地产投资方案的类型 334

10.2.3房地产投资方案比选的指标 335

10.2.4房地产投资方案比选的方法 339

10.2.5房地产投资方案比选的注意事项 340

10.3不同类型方案的比选 342

10.3.1互斥型方案的比选 342

10.3.2独立型方案的比选 347

10.3.3混合型方案的比选 349

综合练习 352

推荐阅读 352

参考文献 353

附录A可行性研究报告案例 354

附录B项目申请报告案例 375