房屋租赁契约

特徵

1、房屋租赁契约是不动产租赁契约。以租赁物的种类为标準，租赁契约可以分为动产租赁契约和不动产租赁契约。房屋租赁契约是以房屋为标的物的契约，属于不动产租赁契约。

2、契约的相对性会受到法律的一定限制。具体表现为：①“买卖不破租赁”原则对房屋受让人的限制。为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁契约对承租人和房屋受让人继续有效。我国《契约法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁契约的效力。②承租人的优先购买权。《商品房屋租赁管理办法》第十三条规定，房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

3、期限最长不得超过二十年。《契约法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁契约，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

分类

根据不同的标準，可对房屋租赁契约作出不同的分类：

1、住宅用房租赁契约和生产经营用房租赁契约。

根据房屋租赁契约的目的和用途不同，房屋租赁可分住宅用房屋租赁契约和生产经营用房租赁契约。

2、公房租赁契约和私房租赁契约。

根据租赁房屋所有权的性质不同，可将房屋租赁契约分为公房租赁契约和私房租赁契约。

3、定期租赁契约和不定期租赁契约。

根据房屋租赁契约是否有租赁期限，可以分为定期房屋租赁契约与不定期房屋租赁契约。

内容

《商品房屋租赁管理办法》第七条规定，房屋租赁当事人应当依法订立租赁契约。房屋租赁契约的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：

（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；

（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；

（三）租金和押金数额、支付方式；

（四）租赁用途和房屋使用要求；

（五）房屋和室内设施的安全性能；

（六）租赁期限；

（七）房屋维修责任；

（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；

（九）争议解决办法和违约责任；

（十）其他约定。

房屋租赁当事人应当在房屋租赁契约中约定房屋被徵收或者拆迁时的处理办法。

建设（房地产）管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁契约示範文本，供当事人选用。

契约主体

房屋租赁契约的主体包括出租人和承租人，双方在订立契约时应当写明出租人的姓名或名称及其住所。

房屋状况

房屋租赁契约的标的物是特定的房屋，房屋的特定化要通过房屋的坐落、面积、结构、装修设施及状况等休现。

租赁期限

租赁期限，是指出租人将房屋的使用权和收益权让渡给承租人的期限。我国法律规定租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超出的部分无效。

租赁用途

租赁用途，是指承租人使用租赁房屋的目的，包括从事生产经营和生活居住。房屋用途在建设时经规划部门确定，不允许当事人擅自改变房屋用途。

租金支付

租金是房屋承租人为取得一定期限的房屋使用权而付给出租人的报酬，是承租人向出租人所支付的对价。租金的支付方式可以有现金、支票、汇票等方式。租金的支付期限由当事人自由约定。《契约法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

房屋修缮

为保证租赁期间房屋一直处于安全和适用的状态，双方应对租赁期间房屋的自然损坏或人为损坏的维修责任加以约定。《契约法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

违约责任

违约责任在签订契约时，双方就要想到可能产生的违反契约的行为，并在契约中规定相应的惩罚办法。例如，如果承租人不按期交纳房租，出租人可以提前终止契约，让其搬离；如果出租人未按约定配备家具等，承租人可以与其协商降低房租等。

範本

房屋租赁契约

出租方 (以下简称甲方) ： ，男，住 号，身份证号： 。共有人姓名：　，身份证号：

承租方（以下简称乙方）： ，身份证号：

共同承租人： ，身份证号：

为充分利用甲方闲置房屋，满足乙方的居住生活需要。根据《中华人民共和国契约法》及有关规定，为明确甲方与乙方的权利义务关係，双方在自愿、平等、等价有偿的原则下经过充分协商，特定立本契约。

第一条租赁内容

1、甲方将位于昆明市 小区，属钢混结构，建筑面积0.00平米。房产证号： 一套房屋租赁给乙方居住使用。甲方对所出租的房屋具有合法产权，来源合法。

2、甲方为乙方提供的房屋内有：消防设施及供配电、供水、电话、网际网路接入等设备。上述设备的运行及维修费用，包含在租金之内，乙方不再另行付费。

第二条租赁期限

租赁期为0.00年，自 年 月 日起至 年 月 日止。

第三条租金

租金按整套房屋计算，每年0.00（大写0.00）元， 0.00年总计租金0.00（大写0.00）元。

第四条双方的权利和义务

（一）甲方的权利和义务

1、甲方应保证所出租的房屋及设施完好并能够正常使用，并负责日常维护保养、维修；凡遇到政府部门要求需对有关设施进行改造时，所有费用由甲方负责。

2、对乙方所租赁的房屋装修或改造时的方案进行监督和审查并及时提出意见。

3、甲方保证室内原有的电线、电缆满足乙方正常使用，并经常检查其完好性（乙方自设除外），发现问题应及时向乙方通报。由于供电线路问题给乙方造成经济损失，甲方应给予乙方全额赔偿。

4、上述设备、设施出现问题甲方应即时修复或更换，如甲方不能及时实施，乙方有权代为修复或更换，费用（以发票为準）由房租扣除。

（二）乙方的权利和义务

1、在国家法律、法规、政策允许的範围内合法使用。

2、契约有效期内，对所租赁的房屋及设施拥有合法使用权。

3、按契约内容交纳租金及其它费用。

第五条付款方式即时间

1、契约签订后　天内，乙方一次性向甲方支付0.00年租金0.00（大写0.00）元。

2、乙方向甲方支付的各项费用可採用银行转帐、支票、汇票或现金等方式。

第六条房屋装修或改造

乙方租赁房屋后，在不影响建筑物结构安全的前提下，可对所租赁房屋进行装修或改造，装修改造的费用由乙方自负。在契约终止、解除租赁关係时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外），可移动的设施由乙方自由处置。

第七条续租及优先购买权的行使

1、在本契约期满后，乙方有优先续租权，乙方如需续租，甲方应照本契约所约定的条件与乙方续租，并签订新的租赁契约。重新续租期限不得超过20年。

2、在契约租赁期内，甲方如想出售该房屋，须先与乙方协商购买意向。乙方同意购买的，由双签订《房屋买卖协定书》，确定买卖双方的权利和义务关係；乙方不同意购买的，须向甲方出具书面《放弃优先购买权声明》，甲方凭此《放弃优先购买权声明》另与其他第三人商定房屋买卖事宜，否则甲方将房屋出售给其他第三人的行为无效。

第八条契约的变更与解除

1、本契约的某项条款需要变更时，必须经双方协商一致后用书面方式进行确定，并由双方另行订立补充协定。

2、本契约有效期内，未经双方协商一致，任何一方均无权以任何理由单方解除本契约。任何一方均不得以对方没有履行义务或者不按时履行义务而拒绝履行相对的契约义务。为保证本契约能够实际履行，本条款独立存在，不受契约有效或无效，是否实际履行的影响。

3、双方在契约有效期内，以签署其他契约或者协定的方式，实际上已经变更或者解除了本契约的，至其他协定或者契约生效并实际履行以后，导致本契约客观上已经无法履行或者没有必要再履行的，视为本契约自行解除。

第九条违约

甲、乙双方违反本契约任何一条约定均视为违约，违约方需按如下违约条款承担相应的违约责任。下列违约条款没有约定的，依照本契约的其他条款约定承担违约责任；其他契约条款及其本条款均没有约定的，依照相关法律、行政法规的规定承担赔偿责任。

1、契约签订后甲方不及时向乙方交付房屋，导致乙方不能及时使用房屋的，由甲方每日按照租金总额的万分之四向乙方支付资金占用费作为违约金，本契约继续履行。

2、契约签订后乙方不依照契约约定的时间及时交纳租金的，由乙方按照本契约约定的日租金双倍向甲方支付违约金，本契约继续履行。

3、甲、乙双方于契约有效期内，通过签署其他契约或者协定，实际上已经变更或者解除了本契约的。违约行为的确定和违约责任承担方式依照其他协定或者契约的约定处理。

第十条契约生效、纠纷解决

1、本契约经甲、乙双方或授权代理人签字，单位需加盖印章后生效，具有法律效力。

2、在本契约执行过程中，若发生纠纷，由双方友好协商，如30天内协商未能达成一致意见时，由昆明仲裁委员会仲裁解决。

第十一条其他

1、甲、乙双方的自然人身份证複印件作为本契约的附属档案。

2、任何一方没有行使其权利或没有就违约的违约行为採取任何行动，不应视为是对权利的放弃或对追究违约责任的放弃。任何一方放弃针对违约方的某种权利，或放弃追究违约方的某种责任，不应视为对其他权利或者追究其他责任的放弃。所有放弃均应以书面形式作出。

3、本契约一式四份，双方各执二份，均具有同等法律效力。

甲方：　乙方：

或授权代理人：　 或授权代理人：

签约日期：0.00年0.00月0.00日

签约地点：昆明市　路　号

签订

房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。由出租人和承租人在协商一致的情况下签订契约。我国《契约法》规定，当事人订立契约，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立契约，有书面形式、口头形式和其他形式。

法律、行政法规规定採用书面形式的，应当採用书面形式。当事人约定採用书面形式的，应当採用书面形式。

依法成立的契约，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除契约。

押金

在房屋租赁实践中，出租人通常要求承租人交付一定金额（一般不超过三个月房租）的款项作为押金。但是，我国法律未对押金作出规定。

性质

押金的目的在于担保承租人因租赁所产生的债务履行，即租赁关係终止时，如承租人没有造成房屋的损坏等应当扣减的债务，出租人应将押金退还给承租人。

效力

1、对承租人的效力。

押金交付契约为附随于租赁契约的从契约，自交付押金时产生法律效力。当承租人没有交付押金时，应视为押金契约未生效，出租人不得诉请法院要求承租人交付押金。出租人为保障自己的利益，最好在约定押金条款时写明如承租人不在规定的时间足额交付押金，租赁契约不生效或者出租人有权解除契约。

2、对出租人的效力。

押金对出租人的效力主要体现在当押金所担保的债务未履行时，出租人可以自行扣除。

担保範围

押金担保的债权包括：

1、迟延交付租金及其利息；

2、迟延交付的物管费、水电费、电话费及其滞纳金；

3、承租人因违反对租赁物的保管义务或损坏租赁房屋及其设备而产生的赔偿责任之债务。

变更

解除

契约解除包括双方解除和单方解除。双方解除是当事人双方为了消灭原有的契约而订立的新契约，即解除契约。单方解除是指当事人一方通过行使法定解除权或者约定解除权而使契约的效力消灭。

在租期较长的房屋租赁中，当事人都有可能发生不能继续履行契约的情况，为使当事人的利益平衡，有必要在契约中约定解除契约的条件。

综合相关法律、法规、规章的规定，契约解除条件包括以下几个方面：

1、不定期租赁契约，双方当事人随时可以解除契约；

2、承租人擅自转租房屋的，出租人可以解除契约；

3、承租人擅自改变房屋租赁用途的，出租人可以解除契约；

4、承租人无正当理由未支付租金累计超过6个月以上的，出租人可以解除契约；

5、承租人无正当理由闲置公有住宅用房6个月以上的，出租人可以解除契约；

6、承租人利用租赁房屋进行非法活动或者故意毁坏租赁房屋的，出租人可以解除契约；

7、因不可归责于承租人的事由致使租赁房屋部分或者全部毁损，不能实现契约目的的，承租人可以解除契约；

8、租赁房屋危及承租人的安全或者健康的，承租人可解除契约。

转租

《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。 承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁契约，收回房屋并要求承租人赔偿损失。

概念

房屋转租是指房屋承租人经出租人同意，将承租的房屋部分或者全部租赁给第三人，由第三人向承租人支付租金的行为。在房屋转租法律关係中，原房屋租赁契约可称为原租契约，其出租人和承租人在转租关係中仍称为出租人和承租人，与承租人建立租赁关係的第三人称为次承租人，承租人与次承租人之间的租赁契约称为转租契约。

特点

房屋转租契约具有如下特点：

1、房屋转租契约涉及三方当事人的权利义务关係。房屋转租契约的主体是承租人和次承租人，但其权利义务涉及三方当事人，即出租人、承租人和次承租人。

2、房屋转租契约与原租赁契约之间存在着密切的联繫。

首先，房屋转租契约与原契约的标的物具有同一性，即转租的房屋是原出租房屋的部分或全部。其次，原租赁契约的效力决定转租契约的效力，即原契约无效，转租契约也无效。再次，原租赁契约的租期决定转租契约的租期，不经出租人同意，转租契约的租期不得超过原租赁契约的租期。最后，原租赁契约终止时，转租契约也随之终止。

3、房屋转租契约是一个独立的契约，并非原租赁契约的变更或转让。

无效

《契约法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，契约无效：

1、一方以欺诈，胁迫的手段订立契约，损害国家利益；

2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

3、以合法形式掩盖非法目的；

4、损害社会公共利益；

5、违反法律、行政法规的强制性规定。”

1、出租人不具有出租房屋的实体权利，将导致契约无效。

①房屋的所有权人出租的：应注意审查出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。

②委託或代理出租的：应注意审查房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。

③共有房屋出租的：应注意审查是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料

④房屋转租的：应注意审查是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明材料。

2、将违法建盖的房屋用于出租的，将导致租赁契约无效

①出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁契约无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

②出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时城镇建筑，与承租人订立的租赁契约无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

3、租赁契约的期限违反法律规定的，契约无效。

①租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

②租赁期限超过临时城镇建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

③承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。

4、租赁的标的物为法律法规禁止出租的契约无效。《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）属于违法建筑的；

（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标準的；

（三）违反规定改变房屋使用性质的；

（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。