性质
採邑原指西欧中世纪早期国王封赏给臣属终身享有的土地。以前墨洛温王朝时土地都是无条件分赠的，而採邑製则将土地及其上面的农民一起作为採邑分封给有功劳的人，以服骑兵役为条件，供其终身享用，但是不能世袭。
发展过程
背景
在查理·马特任墨洛温王朝宫相时，出于战争的需要，他改变了以往将土地无偿分给贵族的做法，把土地有条件地分封给贵族，并不断扩充自己属下的封臣(附庸製)，并向他们封赐一块土地作为採邑(採邑製)，以保证他们的生活和提供服军役时的马匹及武器装备。
到了查理·马特的儿子矮子丕平时，把大部分土地当作採邑製分封给臣下，查理大帝也把通过战争夺来的土地分封给有功将领，这样使得採邑製遍及全国。英国则从威廉一世开始也实行採邑製，规定每个骑士採邑供养一名骑士，为国王服役。
此后，国王下面的大封建主也把自己的土地作为採邑分封给下属，而这些下属又把自己的土地作为採邑分封给自己的下属，从而形成了一个以土地为纽带的领主与下属之间的关系，这样领主既要负起保护下属土地的责任，而下属也有义务效劳，为领主作战。
发展
加洛林王朝(751-911)时採邑製大为发展，不但国王封赐採邑，许多大封建主也分赐採邑给自己的封臣。作为採邑封赏的主要是土地，但往往也包括伯爵等国家官职和教会职务。
同时，逐渐形成了採邑製的一些惯例:
1、受领採邑者必须服军役，如果封臣不履行军役义务，则採邑应该收回;
2、受封採邑享用期以封君或封臣在世时为限，双方任何一方死亡 ，採邑都应交回。
但得到採邑的封臣都力图把採邑变成自己世袭佔有的土地。后来随着加洛林王朝的衰落，採邑世袭已成为不可阻遏的趋势。
衰落
9世纪以后，採邑逐渐变成了世袭领地，到了11世纪採邑製基本上已经废弛了。
法律
肯定採邑世袭的法律，法国以877年《凯尔西口令》为準，德国和义大利则以1037年的《封土律》为準。
作用意义
採邑製这种形式对于提高国家的战斗力很有帮助，而且通过採邑製逐渐形成了一种封建等级製度:国王、公爵、侯爵、 伯爵、子爵、男爵、 骑士。拥有採邑的封建主在自己的土地内享有完全的行政、司法、军事和财政权，称为特恩权。转化成为世袭领地的採邑，习惯上称作封土(英文feoff，拉丁文feodum)。採邑的封赏使一些农民沦为封建主的依附农民，促进了西欧封建土地製的发展和封建主阶级的强大。
