主要特征
1．租赁契约是转移租赁物使用收益权的契约。在租赁契约中，承租人的目的是取得租赁物的使用收益权，出租人也只转让租赁物的使用收益权，而不转让其所有权；租赁契约终止时，承租人须返还租赁物。这是租赁契约区别于买卖契约的根本特征。
租赁契约2．租赁契约是双务、有偿契约。在租赁契约中，交付租金和转移租赁物的使用收益权之间存在着对价关系，交付租金是获取租赁物使用收益权的对价，而获取租金是出租人出租财产的目的。
3．租赁契约是诺成契约。租赁契约的成立不以租赁物的交付为要件，当事人只要依法达成协定契约即告成立。
相关种类
根据租赁物的不同，租赁可以划分为动产租赁和不动产租赁。不动产租赁包括房屋租赁和土地使用权租赁等。
根据法律对租赁是否具有特殊的规定，可以将租赁划分为一般租赁和特殊租赁。特殊租赁是相对于一般租赁而言的，指法律有特别要求的租赁，例如。房地产管理法律对房地产的租赁、海商法对船舶的租赁以及航空法对航空器的租赁等都有特殊的规定。
根据租赁契约是否确定期限，可以划分为定期租赁和不定期租赁。当事人可以在租赁契约中约定租赁期间，没有约定租赁期间的则为不定期租赁。对于不定期租赁，任何一方当事人都有权依自己的意愿随时解除契约，但在解除契约之前，应预先通知对方。但是，无论是否约定租赁期间，租赁期间都受20年法定期间的限製。
主要内容
租赁契约的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金以及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
契约形式
契约的形式，又称契约的方式，是契约双方当事人合意的表现形式，是契约内容的载体。契约区分要式契约和不要式契约。就租赁契约而言不定期租赁契约为不要式契约，无须採取书面形式；租赁期限为6个月以下的，可以由当事人自由选择契约的形式。无论採用书面形式还是口头形式，都不影响契约的效力。租赁期限6个月以上的，应当採用书面形式。未採用书面形式的，双方当事人对租赁期限存在争议的，推定契约为不定期租赁契约。
其他资料
出租人的义务
出租人的义务
1．交付出租物。出租人应依照契约的约定的时间和方式交付租赁物。物的使用以交付佔有为必要的，出租人应按照约定交付承租人实际佔有使用。物的使用不以交付佔有为必要的，出租人应使之处于承租人得以使用的状态。如果契约成立时租赁物已经为承租人直接佔有，从契约约定的交付时间时起承租人即对租赁物享有使用收益权。
2．在租赁期间保持租赁物符契约定用途。租赁契约是继续性契约，在其存续期间，出租人有继续保持租赁物的法定或者约定品质的义务，使租赁物合于约定的使用收益状态。倘发生品质降低而害及承租人使用收益或其他权利时，则应维护修缮，恢复原状。因修理租赁物而影响承租人使用、收益的，出租人应相应减少租金或延长租期，但按约定或习惯应由承租人修理，或租赁物的损坏因承租人过错所致的除外。
3．物的瑕疵担保。出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用、收益的状态，即交付的标的物须合于约定的用途。
4．权利的瑕疵担保义务。出租人应担保不因第三人对承租人主张租赁物上的权利而使承租人无法依约对租赁物进行使用收益。
承租人的义务
承租人的义务
1．支付租金。《契约法》第226条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定，租赁契约不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，应当在租赁期间届满时支付；应当在租赁期间届满时支付。”
租金为租赁物使用收益的代价，一般以金钱计，当事人约定以租赁物的孳息或者其他物充当租金的，也无不可，但不得以承租人的劳务代租金。约定以一方付出老吴为对物的使用收益的代价的，当事人之间的关系不为租赁关系。
租赁的数额得有当事人自行约定，但法律对租金数额有特别规定者，则当事人应当依法律的规定约定；当事人约定的租金高于法律规定的最高限额的，其超过部分应为无效。承租人交付租金，应依当事人依法约定的数额交付。租金虽为租赁物使用收益的代价，但在因承租人自己的事由而致不能对租赁物的全部或者一部为使用收益时，承租人不能免除或者部分免除交付租金的义务，仍应按约定的数额交付租金。依《契约法》第231条的规定，在租赁物因不可归责于承租人的原因而部分灭失时，因承租人对租赁物的部分不能为使用收益，承租人可就灭失部分请求减少租金；若租赁物剩余部分不能实现租赁目的，承租人可解除契约，从而免除交付租金的义务。
承租人交付租金，应当依数一次性交足，不能仅交租金的一部分，而拖欠一部分。承租人延迟交付租金的，自应负债务延迟履行的责任。《契约法》第227条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除契约。”
2．按照约定的方法使用租赁物。承租人应按照约定的方法使用租赁物；无约定的或约定不明确的，可以由当事人事后达成补充协定来确定；不能达成协定的，按契约的有关条款或交易习惯确定；仍不能确定的，应根据租赁物的性质使用。承租人按照约定的方法或者按租赁物的性质使用致使租赁物受到损耗的，因属于正常损耗，不承担损害赔偿责任。承租人不按照约定的方法或者按租赁物的性质使用致使租赁物受到损耗的，实为承租人违约，出租人可以解除契约并要求赔偿损失。
3．妥善保管租赁物。承租人应以善良管理人的注意妥善保管租赁物，未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损灭失的，应当承担损害赔偿责任。
4．不得擅自改善和增设他物。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善和增设他物。承租人未经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或赔偿损失。
5．通知义务。在租赁关系存续期间，出现以下情形之一的，承租人应当及时通知出租人：
(1)租赁物有修理、防止危害的必要；
(2)其他依诚实额度原则应该通知的事由。承租人怠于通知，致出租人不能及时救济而受到损害的，承租人应负赔偿责任。
6．返还租赁物。租赁契约终止时，承租人应将租赁物返还出租人。逾期不返还，即构成违约，须给付违约金或逾期租金，并须负担逾期中的风险。经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的，承租人可以请求出租人偿还租赁物增值部分的费用。
承租人的转租权
承租人转租租赁物须经出租人同意。转租与债的转移不同。转租期间，承租人与出租人的租赁契约继续有效，第三人不履行对租赁物妥善保管义务造成损失的，由承租人向出租人负赔偿责任。承租人未经同意而转租的，出租人可终止契约。
买卖不破租赁
买卖不破租赁
契约法第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁契约的效力。据此，在租赁契约有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁契约对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人，这在学理上称之为“买卖不破租赁”。
出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的契约。
租赁契约与买卖契约的区别
1 、两者本质差别是处分权，即最终所有权从理论上仍归出租人所有。
2．由两者本质差别所导致的几点不同。
3．租赁契约是非所有权契约。
4．标的物不完全相同。
5．当事人权利、义务不完全相同。
租赁契约与分期付款契约的区别
1．非信贷型分期付款购买纯属买卖行为。
2．信贷型的分期付款购买与租赁契约的区别仍在于所有权的转让与否。
租赁契约与借款契约的区别
1．两者标的物不同。
2．标的物的性质不同--非消费性与消费性。
3．双方当事人权力、义务不同。
4．契约内容大不相同。
签订
1．租赁契约签订的基本原则
1）当事人地位平等原则。
2）当事人的民事权利能力一律平等。
3）当事人参与租赁业务时，适用同一法律，具有平等的地位。
4）当事人在产生，变更和消灭具体的租赁法律关系时必须平等协商。
5）等价有偿原则?等价交换，实现各自经济利益。
6）双方互为给付，互有补偿。
7）取得利益与履行义务，价值上大致相等。
8）一方不得无偿佔有，剥夺和侵犯他方利益。
9）按损益相当原则，使受害人受偿。
10）自愿和公平原则。
自愿原则：首先，租赁当事人签契约时能够表达自己的真实意志。其次，当事人签订契约时有一定意志自由。
公平原则：公平原则要求当事人在签订租赁契约时要以社会主义公平、正义观念指导自己的行为。
11）诚实额度原则：当事人在签订租赁契约时，应讲诚实，守额度，以善意的方式履行其义务，不得规避法律和契约。
12）合法原则：契约当事人必须严格遵守国家的法律和政策。
2．签订的契约成立的有效要件
1）租赁契约成立的实质要件
租赁当事人具有相应的民事行为能力；
租赁当事人的意思表示真实
内容不违背法律和社会公共利益。
2）租赁契约成立的形式要件
签订租赁契约时，必须採用书面形式，不得採用口头形式。
3．签订的租赁契约无效的情况
1）无效租赁契约指当事人签订的租赁契约欠缺租赁契约成立的有效要件，因而当事人设立、变更、终止有关租赁权利义务的条款内容不发生法律效力的租赁契约。
2）无效租赁契约的认定依据
当事人不合格；
契约内容违法
意思表示不真实。
4．签订的租赁契约可复原的情况
可复原租赁契约指当事人的意思表示没有表现其真实意志、违反自愿原则而签订的租赁契约。
5．租赁契约签订程式
1）租赁项目决策。
2）项目委托与审查。
3）签订购货契约。
询盘、发盘、还盘、接受。
4）签订租赁契约。
6．租赁契约的主要内容及签订时注意的问题
购货契约的主要内容及签订时注意的问题
1）购货契约的主要内容：约首、本文、尾部。
2）签订购货契约时需注意的主要问题
必须考虑与租赁契约条款一致性
签订购销契约的整个过程应当由出租人统筹安排；技术条款确定由承租方负责，商务会谈条款由出租人负责并征求承租人意见
技术洽谈以承租人为主，出租人应积极参与。
3）技术洽谈时应注意的问题
收费标準要注意；
供货方要提供技术指导和培训；
安装、调试、试生产时的原材料由谁提供，费用由谁承担。
4)商务谈判时需要注意的问题
根据正式签约前的资信调查、咨询选择签约对象；
价格谈判必须做到事前心中有数货比三家，币比三种；
装运、调试条款应规定罚则；
应规定索赔条款；
应规定仲裁条款；
应有补充条款。
租赁契约的主要内容及签订时需注意的问题
购货契约与租赁契约的关系条款
承租人不得中途解约条款；
对出租人免责和对承租人保障的条款
租赁设备的所有权条款；
对第三者的责任条款
转租赁条款
租赁债权的转让和抵押条款；
危险负担负责条款。
中华人民共和国契约法
（租赁契约）
第二百一十二条 租赁契约是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的契约。
第二百一十三条 租赁契约的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁契约，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当採用书面形式。当事人未採用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符契约定的用途。
第二百一十七条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除契约并要求赔偿损失。
第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十二条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
第二百二十三条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁契约继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除契约。
第二百二十五条 在租赁期间因佔有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除契约。第二百二十八条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁契约的效力。
第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
第二百三十一条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现契约目的的，承租人可以解除契约。第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除契约，但出租人解除契约应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立契约时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除契约。
第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁契约租赁该房屋。
第二百三十五条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出抗告的，原租赁契约继续有效，但租赁期限为不定期
租赁契约是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的契约。
租赁契约的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁契约，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
租赁期限六个月以上的，应当採用书面形式。当事人未採用书面形式的，视为不定期租赁。
租赁契约有如下法律特征：
1．租赁契约是转让财产使用权的契约。
2．租赁契约是双务,有偿，诺成契约.
3．契约的标的物只能是法律允许流通的财产,且不能被消费的特定物。
4．租赁契约是主体範围相当广泛的契约.
5．租赁契约在当事人之间既引起债权法律关系，又引起特权法律关系,即导致承租人获得特权性质的租赁权和先买权。
最长期限
我国《契约法》第二百一十四条：
租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订契约，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
二百一十五条：
租赁期限六个月以上的，应当採用书面形式。当事人未採用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符契约定的用途。
第二百一十七条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除契约并要求赔偿损失。
第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十二条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
第二百二十三条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁契约继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除契约。
第二百二十五条 在租赁期间因佔有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除契约。第二百二十八条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁契约的效力。
第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
第二百三十一条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现契约目的的，承租人可以解除契约。第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除契约，但出租人解除契约应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立契约时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除契约。
第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁契约租赁该房屋。
第二百三十五条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出抗告的，原租赁契约继续有效，但租赁期限为不定期
租赁契约是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的契约。
租赁契约的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。[3]期间届满，当事人可以续订租赁契约，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年租赁。
效力终止
租赁契约效力的终止
(一)因融资租赁契约的解除而终止
与一般契约一样在租赁期限届满之前，融资租赁契约的效力也可因当事人一方或双方行使解除权而终止。所不同的是融资租赁契约的解除与一般契约的解除相比有着更为严格的条件。融资租赁契约中一般都有类似“除契约约定条款外(或除特殊情况外)，未经对方书面同意，任何一方不得中途变更契约内容或解除契约。”的规定，即所谓的“中途禁止解约条款”。契约签订以后，由于主客观原因，当事人往往需要变更契约内容，删节或补充契约条款，使契约的履行更有利于契约目的或当事人自身利益的实现。在法定的条件下，也允许当事人双方或一方行使契约解除权，使契约自始或仅向将来发生消灭(参见《契约法》第九十三条，第九十四条。)。然而，如果将这些规定毫无保留地适用于融资租赁契约，将不利于保护契约当事人的合法权益。这是因为：
一方面，对于承租人而言：
(1)承租人之所以要支付比贷款本息高得多的租金向出租人承租租赁物，主要原因是承租人缺乏足够的资金购买设备又难以获得贷款。承租人在租赁过程中已经投入了相当的资金，若允许出租人单方任意解除契约，将使承租人已投入的资金无法收回而蒙受损失。
(2)为了使用租赁物，承租人往往需要进行一定的配套设备的投入，出租人如中途解约，会增加承租人的损失。
(3)由于租赁物的特定性，出租人单方中途解约收回租赁物以后，承租人如果要再购进同种物件，不仅是相当困难的，短期内也难以办到，这样势必给承租人造成更大的损失。
另一方面，对出租人而言：
(1)购买设备需要大量资金，这些资金除了出租人的自有资金以外，绝大部分来自第三者的融资，包括国外金融机构的融资，出租人除了要支付这些融资的本息外，还承担着汇率变动的风险。如果允许承租人中途解约，则出租人很难收回投入的资金，更毋庸说偿付融资本息。
(2)在融资租赁中，租赁物是由承租人根据自己的具体生产经营条件选定的，一般不具有通用性。如果允许承租人中途解约，即使将租赁物返还给出租人，在一定期间内租赁公司也很难将退回的租赁物租给新的承租人，更难期待通过出卖租赁物使出租人收回残存租金的相当金额。在这种情况下，租赁公司不仅要失去数量可观的租费收入，而且要遭受租赁设备无形损耗的损失。
(3)租赁物的购入价款、利息、保险费、手续费等，在固定的租赁期间内以租金的方式分期偿还，租赁期届满时将全额收回。如果允许承租人中途解约，将使出租人所投入的各项资金成本难以收回。
鑒于此，无论国外立法还是融资租赁实践均对中途解约进行了严格的限製。限製的方式一般有如下三种：
(1)条文的形式明确规定限製融资租赁契约的中途解约。採取这种形式的典型代表是美国，美国在其《统一商法典》中以新增第2A-407条规定：“如果契约不是消费租赁而是融资租赁……则承诺人在租赁契约中作出的承诺在没有得到接受承诺一方同意的情况下不能取消、终止、修改、拒绝、免于履行或替代履行。”
(2)以判例的形式确定对融资租赁契约中途解约进行限製。例如，德国联邦财产法院判例就形成了“禁止中途解约”的判例基準。
(3)在具体的融资租赁契约中以契约条款的形式对契约中途解约进行限製。
司法解释
最高院关于房屋租赁契约纠纷的司法解释
为正确审理城镇房屋租赁契约纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国契约法》等法律规定，结合民事审判实践，製定本解释。
第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁契约纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁契约无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批準建设的，人民法院应当认定有效。
第三条 出租人就未经批準或者未按照批準内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁契约无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批準建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批準延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条 当事人以房屋租赁契约未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认契约无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁契约生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条 房屋租赁契约无效，当事人请求参照契约约定的租金标準支付房屋佔有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因契约无效受到的损失，人民法院依照契约法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁契约，在契约均有效的情况下，承租人均主张履行契约的，人民法院按照下列顺序确定履行契约的承租人：
(一)已经合法佔有租赁房屋的;
(二)已经办理登记备案手续的;
(三)契约成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除契约、赔偿损失的，依照契约法的有关规定处理。
第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除契约并要求赔偿损失的，人民法院依照契约法第二百一十九条的规定处理。
第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除契约的，人民法院应予支持：
(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;
(二)租赁房屋权属有争议的;
(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强製性规定情况的。
第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁契约无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致契约无效的过错分担现值损失。
第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者契约解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，契约解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
(一)因出租人违约导致契约解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;
(二)因承租人违约导致契约解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值範围内予以适当补偿;
(三)因双方违约导致契约解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;
(四)因不可归责于双方的事由导致契约解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;
(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出抗告，其以承租人未经同意为由请求解除契约或者认定转租契约无效的，人民法院不予支持。
因租赁契约产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除契约时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人契约解除权的，人民法院应予支持。但转租契约无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
第十八条 房屋租赁契约无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房佔有使用费的，人民法院应予支持。
第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁契约租赁该房屋的，人民法院应予支持。
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁契约的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖契约无效的，人民法院不予支持。
第二十二条 出租人与抵押权人协定折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：(优先购买权不支持的情况)
(一)房屋共有人行使优先购买权的;
(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;
(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
第二十五条 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程式决定再审的案件，不适用本解释。
